修订物管条例需瞄准“自治难”的靶子

　　背景：电梯坏了没人修、违法搭建无人管、消防通道被占用……日常生活中，人们经常因为小区的物业问题得不到有效解决而烦恼。为打通“堵点”，全国多地物业管理条例近期陆续出台、修订或征求意见。地方立法为规范物业管理提供了有力保障，为破解物业“顽疾”开出了法治良方。

　　各方意见：

　　1.“小物业”牵动“大民生”。作为衡量城市管理水平的重要标志，物业管理的好坏直接影响市民的获得感、幸福感、安全感。群众有所呼，立法有所应。近期，深圳、北京、重庆等地物业管理条例相继实施，成都、广州等地将修订或制定物业管理条例提上日程，台州、西宁、九江、衡水等地也就本市物业管理条例向社会公开征求意见。

　　2.北京市人大常委会法制办主任王荣梅：《北京市物业管理条例》的出台将依法破解物业管理难题、规范物业管理工作，构建具有首都特点的超大城市基层治理新格局。条例提到物业管理纳入社区治理体系。鉴于社区在此次疫情防控中的重要作用，条例增加了应对突发事件条款，明确街道办、乡镇政府负责指导物业服务人开展工作，并给予物资和资金支持。

　　3.《重庆市物业管理条例》细化了物业管理区域禁止行为清单，鼓励使用新技术为物业服务提供便利，建立起第三方评估制度，并创设了民宿等住宿服务规范。

　　4.《深圳经济特区物业管理条例》要求加强对业主共有资金、专项维修资金的监管，修改业主大会生效和表决门槛，降低业委会选举门槛，并强化对业委会的监督。

　　5.业委会副主任陈寒松：老物业公司内部出了问题，服务越来越糟糕。业主们对此不满意，便不交物业费，于是恶性循环就开始了。起初他们还提供部分服务，但到后来什么都不做了，也不退出。小区电梯和管道等设施设备老化、垃圾乱堆、治安问题随之而来。在街道办、社区的协助下，望京利泽西园一区克服重重困难成立了业委会。业主们有了重选物业公司的机会。现在小区里不仅有人清理垃圾、搞了绿化，还更换了老旧的公共设施，安装了电子监控。我们正商量着如何管好小区车辆。只要大家一起使劲，小区的明天会更好!

　　好词积累：物业管理;自治难;基层治理新格局;社区治理体系;行为清单;第三方评估;违法成本;公共基础设施;权利失语;立法框架;群众有呼，立法有应。

　　美句鉴赏：

　　1.“小物业”牵动“大民生”。作为衡量城市管理水平的重要标志，物业管理的好坏直接影响市民的获得感、幸福感、安全感。

　　2.落地的关键是以问题为导向，用解决问题倒逼落实。要加强配套制度建设。目前很多规定带有原则性，需要有关部门及时出台相关配套措施，立法本意才能落到实处。

　　3.物业管理项目多、涉及面广，充分调动各方积极性很有必要。“政府部门、有关机构和组织履职尽责必不可少。加强对主管部门、街道、社区和业主组织工作人员、物业从业人员培训，保障其切实履行职责。同时，对落实不到位的部门和人员按规定督促、问责。还要发挥行业协会和专业服务机构作用，借助各方力量共促物业管理水平提升。

　　4.物业公司服务能力的提升及对物业公司的监管不可或缺。公司应集中精力提高服务水平、提升业主满意度。为有效考核监督物业公司，业内人士建议进一步量化物业服务指标，更新现行物业服务标准。

　　5.条例实施过程中，还要注意可能出现的新问题。比如，在没有业委会的情况下，物管会是否会一直“临时”下去?物业服务本质上是业主和物业服务人之间的民事法律关系，而社区治理采用党委领导、政府主导、多方参与的行政管理方式，物业管理纳入社区治理后能否兼顾各方利益。

　　6.破除物业“痼疾”，单凭一方独力难支。大家除了遵守法律法规及管理规约外，遇到纠纷，少不了坐下来协商。到那时，不妨少一分抱怨和指责，多一分理解与宽容。

　　权威观点：我国小区物业管理在法律上的定位是业主共同治理，一者小区公共空间属于全体业主共同所有，二者小区共同的生活秩序需要业主共同维护，以此为依据确立了物业管理相关立法的框架。

　　然而，从我国《物业管理条例》实施近13年的情况看，小区成立业主委员会是普遍的难题，有数据显示，很多城市小区成立业委会的比例很小，以北京为例，现有的10213个住宅小区仅有1216个小区成立业委会，比例仅为12%。业委会难成立，即意味着物业管理权利主体缺位，出现“业不由主”管理真空，导致权利失语、管理缺失，甚至权利旁落，被本从属于全体业主的物管企业所挟持。

　　因此，打破小区自治难瓶颈，首先必须解决好自治主体缺位的关键问题。小区业委会成立难，原因是多方面的，也表明单纯自发的民主自治很难自我胜任，这一方面需要立法从便利于实务的角度，降低业委会成立的门槛，缓解法律与实务“两张皮”的矛盾;另一方面小区物业管理是整个城市社会治理的重要部分，需要融入体系，成立业委会要求有来自政府层面的引导、扶持和监督，促进有序衔接。地方修订物业条例，在强化政府部门特别是基层社区对小区物业这方面的责任应有更大突破。

　　其次，应进一步细化厘清社区、业委会、物管企业三方的关系。促进小区自治，根本目的是维护业主共同的权益，特别是行使自我管理的权利。一方面必须明确物管企业服务的角色定位，其受委托行使管理权利，应接受必要的监督，要让业委会或者全体业主真正当家作主;另一方面则应明确赋予社区作为官方机构，在小区成型过渡时期代行业委会的部分权利，履行好对物管企业管理与监督的双重职责，防止物管企业凌驾于业主之上。

　　第三，应着力解决好行使自治权利有更准确的依据和更充分的服务供给。小区的自治管理主要协调利益关系和维护小区公共秩序，与行政管理有很大的区别，无法通过强制实现。一方面要求立法为实务中调节利益提供更明晰的依据，如共有财产管理、共同收益分配、共同支付分摊等具体规则;另一方面协调可能出现的权益纠纷，对于法律上属于民事范畴的纠纷，业委会需要有平等参与诉讼的权利，如此才可能把那些应当管好的事真正管起来，这些在立法上应当有所尝试。此外，在维护小区公共秩序方面，如治安管理等，应当明确相关部门的服务与支持责任，为小区自治管人管事撑腰兜底。

　　————法制日报
 

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