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有关文献显示，公摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。公摊面积是业主花费真金白银购买的，在一定程度上提高了环境配套等公共公用设施质量。

 

申论热点模拟预测题及详细解析

 

【模拟预测题】

【小区里五花八门的广告越来越多，属于公摊面积的电梯、楼道、门厅等地都能见到。那么，你是否想过，物业公司是否有权出租小区公摊面积中的广告位?这部分收入究竟应该归谁?请谈谈你对此事的看法?】

物业公司这样做是否合法?以电梯广告为例，我们首先看一下电梯的所有权到底归谁。

据2000年开始实施的《房产测量规范》，电梯井、楼道间、公共门厅等都属于分摊的公用建筑面积，即“公摊面积”。

举个例子，你花400万买了100平米的房子，得房率70%，实际使用面积只有70平米，被“偷”掉的30平米就是公摊面积，这里包括电梯的面积。

也就是说，业主们用4万/平米的价格买下了小区的电梯面积，而一些物业公司却在未告知业主的情况下用电梯出租广告赚钱。

“这一做法侵犯了业主对于共有部分的管理权和公共收益的所有权。”北京云通律师事务所主任闫兵说，《物权法》规定：

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《物业管理条例》规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

今年8月27日，《民法典各分编(草案)》提请十三届全国人大常委会第五次会议审议，其中，物权编草案加强了对建筑物业主权利的保护。

“实践中，一些物业服务企业未征求业主意见擅自改变共有部分的用途或者利用外墙、电梯张贴广告等营利。对此，草案增加规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动应当由业主共同决定。”全国人大常委会法工委主任沈春耀介绍说，草案还明确，共有部分产生的收益属于业主共有。

根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算;共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

也就是说，上述属于小区公摊地方的广告收益属于业主共有。

这笔钱该如何分配?

有些小区通过业主委员会，与物业很好地解决了广告收入问题。

据陕西广播电视台报道，西安世家星城小区业委会与物业签订合同，约定了电梯广告收入的分配事宜。

2017年，世家星城小区158部电梯带来近20万元收益，有三成留给物业公司作为日常经营、管理的费用，另外七成在业主代表的监管下，用于小区的公共设施建设。

据了解，从物业公司和广告公司谈判报价，到很后业主代表审查验证等一系列程序，业主代表都要全程参与，保证了小区公共收益的公开透明。

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（编辑：河北华图）